Na podlagi 15. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-UPB1, Ur.l. RS št. 72/2006) dne 20.8.2010 določa naslednje

SPLOŠNE POGOJE POSLOVANJA

Ti splošni pogoji poslovanja (v nadaljevanju: splošni pogoji) urejajo medsebojna razmerja med ACASA GROUP, g.i.z., Liminjanska cesta 96, 6320 Lucija – Portorož, matična številka: 9649727000, davčna številka: SI58219838 (v nadaljevanju: nepremičninska agencija ), in pravno ali fizično osebo, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: naročitelj). Nepremičninsko družbo zastopa direktor Matjaž Dodič, imetnik statusa nepremičninskega posrednika z licenco št. 3230, vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov, ter Anja Mizgur Kenda, imetnica statusa nepremičninskega posrednika z licenco št. 02412, prav tako vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov. Splošni pogoji so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju, ki jo nepremičninska družba sklene z naročiteljem, in zavezujejo obe pogodbeni stranki. V primeru, da pogodba o posredovanju vsebuje določila, ki so v nasprotju z določili teh splošnih pogojev, se uporabljajo določila pogodbe o posredovanju, če niso v nasprotju z veljavnimi predpisi Republike Slovenije.Ti splošni pogoji so sprejeti na podlagi Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) (Uradni list RS, št. 72/06 s spremembami in dopolnitvami) ter v skladu z določili Obligacijskega zakonika.Izrazi, uporabljeni v teh splošnih pogojih in v pogodbi o posredovanju, zapisani v moškem spolu, se uporabljajo kot nevtralni in veljajo enakovredno za vse spole. Namen splošnih pogojev je opredelitev pravic, obveznosti in odgovornosti pogodbenih strank v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja v prometu z nepremičninami.

OPREDELITEV POJMOV: V teh splošnih pogojih imajo uporabljeni izrazi naslednji pomen:
– nepremičninska agencija :je pravna ali fizična oseba, ki kot registrirano gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami v skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr);
– gospodarsko interesno združenje (g.i.z.):je pravna oseba, ustanovljena v skladu z Zakonom o gospodarskih družbah (ZGD-1), ki lahko opravlja dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami, če izpolnjuje pogoje, določene z ZNPosr;
– nepremičninski posrednik:je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi ali druge pravne podlage, ima veljavno licenco pristojnega ministrstva in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov;
– posredovanje v prometu z nepremičninami:je opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti, ki obsega dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter sodelovanje pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnega posla, katerega predmet je določena nepremičnina (zlasti prodaja, nakup, najem ali zakup);
– pogodba o posredovanju:je pogodba, s katero se nepremičninska agencija zaveže prizadevati si za vzpostavitev stika med naročiteljem in tretjo osebo zaradi sklenitve pogodbe glede določene nepremičnine, naročitelj pa se zaveže plačati provizijo, če je pogodba sklenjena;
– naročitelj:je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju;
– tretja oseba:je oseba, s katero nepremičninski posrednik vzpostavlja stik v imenu naročitelja z namenom sklenitve pogodbe glede nepremičnine;
– kupec (stranka):je oseba, ki jo je nepremičninski posrednik seznanil z nepremičnino, ki je predmet posredovanja;
– naročiteljevi ožji družinski člani:so naročiteljev zakonec ali zunajzakonski partner, njuni otroci oziroma posvojenci, starši ali posvojitelji ter druge osebe, ki jih je naročitelj dolžan preživljati po zakonu;
– energetska izkaznica: je javna listina, ki vsebuje podatke o energetski učinkovitosti stavbe ali njenega dela ter priporočila za njeno izboljšanje.

POSLI POSREDOVANJA: Nepremičninska agencija v okviru pogodbe o posredovanju za naročitelja opravlja zlasti naslednje posle posredovanja v prometu z nepremičninami:
• preveri dejansko stanje nepremičnine, vključno z ogledi;
• preveri pravno stanje nepremičnine z vpogledom v javne evidence ter s pridobitvijo razpoložljive dokumentacije o nepremičnini;
• naročitelja seznani z ugotovljenim dejanskim in pravnim stanjem nepremičnine ter ga opozori na morebitne pravne ali stvarne pomanjkljivosti;
• sklene pogodbo o posredovanju;
• razišče razmere na trgu nepremičnin in skupaj z naročiteljem sporazumno določi okvirno ceno nepremičnine;
• išče priložnosti za sklenitev nameravanega pravnega posla ter o njih obvešča naročitelja;
• oglašuje nepremičnino oziroma nameravani pravni posel v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način, v skladu z ustaljeno poslovno prakso nepremičninske družbe in s soglasjem naročitelja;
• organizira in vodi oglede nepremičnine;
• naročitelja obvešča o pomembnih okoliščinah posla, zlasti o tržnih razmerah, davčnih obveznostih, stroških notarskih storitev, vpisa v zemljiško knjigo ter morebitnih pravnih tveganjih v zvezi z nepremičnino;
• si prizadeva vzpostaviti stik med naročiteljem in tretjo osebo ter sodeluje pri pogajanjih za sklenitev pogodbe;
• sodeluje pri pripravi listin za sklenitev pravnega posla, ki jih pripravijo za to pristojne osebe (odvetnik, notar);
• po dogovoru pomaga pri izpolnjevanju obrazcev, povezanih s prenosom lastništva (npr. davčne prijave);
• sodeluje pri organizaciji overitev podpisov in primopredaje nepremičnine ter po potrebi sestavi primopredajni zapisnik;
• po posebnem dogovoru spremlja izpolnjevanje sklenjenega pravnega posla.
Oglaševanje lahko vključuje tudi fotografiranje, snemanje ali druge predstavitvene oblike nepremičnine. Posli iz tega člena so vključeni v dogovorjeno plačilo za posredovanje. Dejstvo, da naročitelj posameznih poslov ne potrebuje ali jih opravi sam, ne vpliva na višino dogovorjene provizije, če je pogodba o posredovanju sklenjena. Če naročitelj pogodbo o posredovanju predčasno odpove brez utemeljenega razloga, je nepremičninska družba upravičena do povračila dejansko nastalih in dokazljivih stroškov, v skladu z ZNPosr in pogodbo o posredovanju, ne pa do plačila provizije, če pogodba o prenosu ali uporabi nepremičnine ni bila sklenjena. Za odpoved pogodbe o posredovanju se šteje vsako naročiteljevo ravnanje, s katerim nedvoumno izrazi voljo, da pogodbenega razmerja ne želi več nadaljevati, in zaradi katerega nadaljnje izvajanje posredovanja ni več mogoče. Na podlagi pogodbe o posredovanju pri najemu oziroma oddaji nepremičnine se nepremičninska družba zavezuje za naročitelja opravljati zlasti naslednje storitve:
• preverjanje dejanskega stanja nepremičnine, vključno z ogledom;
• preverjanje pravnega stanja nepremičnine v obsegu vpogleda v javne evidence;
• posredovanje pri vzpostavljanju stika in pogajanjih za sklenitev najemne pogodbe;
• sodelovanje pri pripravi osnutka najemne pogodbe, ki jo po potrebi pripravi ali pregleda za to pristojna oseba (odvetnik ali notar);
• pomoč pri organizaciji podpisa pogodbe in morebitni notarski overitvi, če se stranki tako dogovorita;
• druge storitve, o katerih se nepremičninska družba in naročitelj izrecno pisno dogovorita.

PLAČILO ZA POSREDOVANJE: Nepremičninska agencija pridobi pravico do plačila za posredovanje (provizijo) z dnem sklenitve pogodbe, za katero je posredovala. Nepremičninska agencija nima pravice zahtevati plačila provizije ali njenega dela pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega je posredovala. S plačilom za posredovanje se krijejo stroški in dejavnosti, povezani z vzpostavljanjem stikov med naročiteljem in tretjo osebo, preverjanjem stanja nepremičnine ter sodelovanjem pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravno veljavne pogodbe.
Višina provizije
• pri prodaji, nakupu ali menjavi nepremičnine lahko provizija znaša največ 4 % pogodbene vrednosti, pri čemer DDV ni vključen;
• omejitev iz prejšnje alineje se ne uporablja, če je pogodbena vrednost nepremičnine nižja od 10.000,00 EUR;
• pri posredovanju pri najemu ali oddaji nepremičnine znaša plačilo za posredovanje 4 % pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150,00 EUR.
Pogodbena vrednost pri najemu je zmnožek mesečne najemnine in števila mesecev, za katere se nepremičnina oddaja. Nepremičninska agencija in naročitelj se lahko v pogodbi o posredovanju dogovorita tudi za drugačen znesek plačila, če tak dogovor ni v nasprotju z veljavno zakonodajo. Nepremičninska agencija ima pravico do plačila provizije tudi v primeru, če naročitelj ali njegov ožji družinski član v šestih (6) mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju sklene pogodbo glede nepremičnine, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik nepremičninska agencija.
Davki in dodatni stroški : V posredniško provizijo niso vključeni davki, takse, notarske storitve, sodne takse, stroški vpisa v zemljiško knjigo ter druge dodatne storitve, določene v teh splošnih pogojih ali dogovorjene posebej. Plačilo za posredovanje ne vključuje davka na dodano vrednost (DDV), ki se obračuna po veljavni davčni stopnji. Dodatne storitve se zaračunajo v skladu z veljavnim cenikom dodatnih storitev ACASA GROUP, g.i.z.

EKSKLUZIVNO POSREDOVANJE: Naročitelj in nepremičninska agencija se lahko pisno dogovorita za ekskluzivno posredovanje. Nepremičninska družba lahko pri izvajanju ekskluzivnega posredovanja vključi druge nepremičninske agencije ali posrednike, pri čemer naročitelj ostaja v pogodbenem razmerju izključno z nepremičninsko družbo, ki tudi v celoti odgovarja za izvedbo posredovanja.

DOLŽNOSTI OBVEŠČANJA: Naročitelj, ki prodaja, oddaja ali menjuje nepremičnino, je dolžan nepremičninsko agencijo resnično, popolno in pravočasno obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja. Zlasti je dolžan nepremičninsko agencijo natančno in pošteno seznaniti s pravnim stanjem nepremičnine, ji izročiti kopije pomembnih listin ter omogočiti vpogled v njihove izvirnike. Naročitelj mora nepremičninsko agencijo obvestiti o vseh pravnih napakah nepremičnine ter o morebitnih pravicah tretjih oseb na nepremičnini, bodisi vpisanih bodisi nevpisanih v zemljiški knjigi, kot tudi o vseh pogodbenih ali izvirnih pravicah. Prav tako je dolžan nepremičninsko agencijo pošteno seznaniti z dejanskim stanjem nepremičnine ter z vsemi znanimi stvarnimi napakami. Naročitelj odgovarja za škodo, ki nepremičninski agenciji nastane zaradi naklepnega prikrivanja ali posredovanja neresničnih podatkov o pomembnih pravnih ali dejanskih okoliščinah v zvezi z nepremičnino. V primeru naklepnega prikrivanja pomembnih informacij ima nepremičninska agencija pravico odstopiti od pogodbe o posredovanju, naročitelj pa je dolžan nepremičninski agenciji povrniti dejansko nastale in dokazljive stroške, ki jih je imela v zvezi z izvajanjem posredovanja. Naročitelj je dolžan nepremičninsko agencijo ob sklenitvi pogodbe o posredovanju obvestiti, ali ima glede iste nepremičnine in istega pravnega posla že sklenjeno pogodbo o posredovanju z drugo pravno ali fizično osebo.

ZAVAROVANJE ODGOVORNOSTI: Nepremičninska agencija ima v skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) zavarovano odgovornost za škodo, ki bi jo pri opravljanju storitev posredovanja povzročila naročitelju ali tretji osebi zaradi kršitve pogodbe o posredovanju ali zakona. Zavarovanje odgovornosti je sklenjeno pri zavarovalnici Generali zavarovalnica d.d., Kržičeva ulica 3, 1000 Ljubljana, št. police 66001978163, za zavarovalno vsoto 150.000,00 EUR.

OBVESTILO O SKLENJENEM POSLU : Naročitelj je dolžan nepremičninsko agencijo nemudoma obvestiti, če je sklenil pravni posel v zvezi z nepremičnino z osebo, s katero ga ni seznanila nepremičninska družba, ter jo seznaniti z bistvenimi podatki o sklenjenem poslu. Na zahtevo nepremičninske družbe je naročitelj dolžan izročiti tudi kopijo pogodbe oziroma druge ustrezne listine, ki izkazuje sklenitev pravnega posla. Če naročitelj nepremičninske agencije ne obvesti o sklenjenem poslu in ta zaradi tega nadaljuje z izvajanjem posredovanja, je naročitelj dolžan nepremičninski družbi povrniti dejansko nastale in dokazljive stroške, ki so ji zaradi tega nastali, v skladu z zakonom.

VZPOSTAVITEV STIKA MED NAROČITELJEM IN TRETJO OSEBO: Nepremičninska agencija lahko med naročiteljem in tretjo osebo vzpostavi stik na različne načine. Šteje se, da je nepremičninska družba vzpostavila stik med naročiteljem in tretjo osebo zlasti, če:
• organizira njun sestanek, bodisi v svojih prostorih bodisi drugje;
• naročitelju ali tretji osebi posreduje podatke, ki omogočajo neposreden stik (ime oziroma naziv, naslov oziroma sedež, telefonsko številko ali naslov elektronske pošte);
• opravi ali organizira ogled nepremičnine s tretjo osebo;
• ali stranki seznani na drug ustrezen način.

POSREDOVANJE ZA OBE STRANKI: Nepremičninska agencija lahko v skladu z zakonom posreduje za obe stranki pravnega posla.V primeru posredovanja za obe stranki je nepremičninska agencija dolžna pri opravljanju storitev posredovanja ravnati pošteno, nepristransko in strokovno ter v enaki meri skrbeti za zaščito pravic in zakonitih interesov naročitelja in tretje osebe, s katero je vzpostavila stik.

PRENOS STORITEV POSREDOVANJA:Nepremičninska agencija lahko storitve posredovanja delno ali v celoti zaupa drugim nepremičninskim agencijam ali nepremičninskim posrednikom. V takem primeru naročitelj ostaja v pogodbenem razmerju izključno z nepremičninsko agencijo ki je z naročiteljem sklenila pogodbo o posredovanju in v celoti odgovarja za zakonito in strokovno izvedbo posredovanja. Na zahtevo naročitelja je nepremičninska agencija dolžna naročitelju posredovati podatke o nepremičninskih družbah oziroma posrednikih, ki sodelujejo pri izvajanju posredovanja.

DODATNE STORITVE IN STROŠKI:Naročitelj lahko nepremičninski agenciji naroči izvedbo dodatnih storitev, ki niso zajete v plačilu za posredovanje in ne sodijo v okvir posredovanja v prometu z nepremičninami v smislu ZNPosr. Dodatne storitve se vedno dogovorijo pisno, naročitelj pa je zanje dolžan povrniti dejanske in dokazljive stroške oziroma plačilo v skladu z veljavnim cenikom, če je ta dogovorjen. Če ni s pogodbo o posredovanju drugače dogovorjeno, se posebej plačajo zlasti naslednje storitve in stroški:
• stroški sodnih in upravnih taks ter pristojbin (zemljiškoknjižni izpiski, katastrski načrti, urbanistične informacije in drugi podatki iz uradnih evidenc);
• stroški pridobivanja manjkajoče dokumentacije o nepremičnini, ki je naročitelj ne predloži, pa je potrebna za posredovanje ali sklenitev pravnega posla;
• stroški cenilcev, izvedencev in drugih zunanjih strokovnjakov;
• stroški notarskih storitev, vključno z overitvijo podpisov;
• stroški priprave zemljiškoknjižnih predlogov za vpis ali izbris zaznamb, predznamb ali vknjižb stvarnih pravic ter sodnih taks za vpise v zemljiško knjigo;
• sodelovanje pri prenosu naročniških razmerij za komunalne in druge storitve;
• obvestila upravnikom, kadar so predpisana z zakonom;
• druge posebne ali neobičajne storitve in stroški, ki niso zajeti v teh splošnih pogojih in so dogovorjeni posebej.
Priprava osnutkov pravnih listin, ki ne sodijo v okvir posredovanja (npr. pogodbe o služnostih, sporazumi o delitvah ipd.), se lahko opravi le kot dodatna storitev in praviloma v sodelovanju ali po pregledu za to pristojnih oseb (odvetnik ali notar). Sestava pogodbe v obliki notarskega zapisa z neposredno izvršljivostjo ni vključena v provizijo in se plača posebej. Če naročitelj pogodbo o posredovanju predčasno odpove, je dolžan nepremičninski družbi povrniti dejansko nastale in dokazljive stroške naročenih dodatnih storitev, in sicer v skladu z dogovorom oziroma veljavnim cenikom. Naročitelj je dolžan nepremičninski agenciji povrniti tudi dejansko nastale stroške oziroma škodo, ki ji nastane zaradi kršitve obveznosti iz pogodbe o posredovanju ali teh splošnih pogojev, zlasti v primerih kršitev obveznosti obveščanja in posredovanja resničnih podatkov o pravnem in dejanskem stanju nepremičnine.

PRAVICA DO PLAČILA ZA POSREDOVANJE (PROVIZIJA), SEZNANITEV S PRODAJNIMI POGOJI IN DOKAZNO BREME
Nepremičninska agencija pridobi pravico do plačila za posredovanje (provizije) z dnem sklenitve pravnega posla, pri sklenitvi katerega je posredovala. Kasnejši odstop pogodbenih strank od sklenjenega pravnega posla ne vpliva na pravico nepremičninske agencije do že plačane provizije, razen če zakon določa drugače.
Če je pravni posel ničen ali izpodbojen zaradi ravnanja naročitelja, to ne vpliva na pravico nepremičninske agencije do provizije. V primeru zamude s plačilom je naročitelj dolžan plačati zakonite zamudne obresti.
Če pravni posel ni sklenjen, nepremičninska agencija ni upravičena do provizije, lahko pa zahteva povračilo dejansko nastalih in dokazljivih stroškov, v skladu z veljavno zakonodajo in pogodbo o posredovanju.
Nepremičninski posrednik je dolžan potencialno stranko seznaniti s prodajnimi pogoji naročitelja v obsegu, ki je potreben za sprejem informirane odločitve o sklenitvi pravnega posla.
V primeru realizacije posla se kot dokazilo o seznanitvi strank s prodajnimi pogoji naročitelja, kadar to ni izrecno določeno v prodajni pogodbi, šteje: podpisan Dogovor o povračilu dela stroškov posredovanja in izjava prodajalca o potrditvi prejema povračila stroškov med prodajalcem in kupcem in/ali če sta bila dokumenta sklenjena oziroma podana v pisni obliki. Šteje se, da je bila stranka s prodajnimi pogoji naročitelja seznanjena, če obstaja katerokoli izmed zgoraj navedenih pisnih dokazil.

PRIMOPREDAJA: V primeru uspešne realizacije posla primopredajo nepremičnine opravi prodajalec. Prodajalec lahko za izvedbo primopredaje pooblasti tudi nepremičninsko agencijo ali tretjo osebo. Pooblastilo za izvedbo primopredaje ne potrebuje notarske overitve in zadostuje, da je podano v pisni obliki.

POTRDILO O IZVRŠENEM OGLEDU NEPRMEIČNINE: Nepremičninska agencija ob izvedbi ogleda nepremičnine izpolni potrdilo o izvršenem ogledu nepremičnine (ogledni list), ki ga v potrditev podpiše potencialna stranka oziroma udeleženec ogleda. Na ogledu mora nepremičninsko posrednik seznaniti stranko s prodajni pogoji ogledane nepremičnine.

POSLOVNA SKRIVNOST IN VAROVANJE PODATKOV: Informacije in podatki v zvezi z nepremičninami iz pogodbe o posredovanju in v zvezi s prizadevanji nepremičninske agencije za sklenitev pogodbe ter v zvezi z udeleženimi osebami, ki jih naročitelj izve od nepremičninske družbe, so poslovna skrivnost. Če naročitelj uporabi omenjene informacije ali razkrije podatke tako, da z njimi seznani javnost ali tretje osebe ali jih uporabi v nasprotju s predpisi (varovanje osebnih podatkov in podobno), je dolžan nepremičninski agenciji plačati provizijo, ne glede na to ali je bila pogodba z nepremičninsko družbo sklenjena, in je odgovoren za škodo, ki na podlagi tega nastane nepremičninski družbi ali tretjim osebam.

Nepremičninska agencija se zavezuje vse podatke o naročitelju in vsebini povezani s pogodbo o posredovanju, varovati v tajnosti in upravljati v skladu s predpisi.

SKLENITEV POGODBE BREZ VEDNOSTI NEPREMIČNINSKE DRUŽBE:V kolikor naročitelj brez vednosti nepremičninske agencije sam sklene pogodbo z nasprotno stranko, s katero ga je seznanila nepremičninska družba, ali če to pogodbo sklene naročiteljev zakonski partner ali ožji družinski član, in sicer v času trajanja posredniške pogodbe in tudi po prenehanju trajanja posredniške pogodbe, znotraj šestih mesecev, mora naročitelj nepremičninski agenciji plačati s pogodbo dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti.

TRAJANJE IN PRENEHANJE POGODBE O POSREDOVANJU:Če s pogodbo o posredovanju ni drugače določeno, se pogodba sklene za določen čas devetih (9) mesecev. Pogodbeni stranki jo lahko sporazumno podaljšata z aneksom. Vsaka stranka lahko pogodbo o posredovanju kadarkoli pisno odpove z 30-dnevnim odpovednim rokom, če to ni v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Če naročitelj pogodbo odpove pred njenim iztekom, je dolžan nepremičninski agenciji povrniti dejansko nastale in dokazljive stroške, nastale do dneva prenehanja pogodbe, v skladu z zakonom in pogodbo o posredovanju.

ENERGETSKA IZKAZNICA: Nepremičninska agencija naročitelja seznani z obveznostmi glede energetske izkaznice v skladu z Energetskim zakonom (EZ-.Naročitelj je opozorjen, da je dolžan:
• zagotoviti energetsko izkaznico ob prodaji ali oddaji stavbe ali njenega posameznega dela, kadar je to predpisano z zakonom;
• pri oglaševanju navesti energijske kazalnike energetske učinkovitosti;
• nositi odgovornost za morebitne sankcije v primeru neizpolnjevanja zakonskih obveznosti.

FIDUCIARNI RAČUN: Nepremičninska agencija lahko v zvezi s pravnim poslom, pri katerem je posredovala, sprejme denarna sredstva v hrambo le, če ima z banko sklenjeno pogodbo o vodenju fiduciarnega računa in če je za to prejela pisno pooblastilo naročitelja ali tretje osebe.

PRISTOJNOSTI SODIŠČA:Za reševanje sporov, ki jih pogodbeni stranki ne uspeta rešiti sporazumno, je pristojno stvarno pristojno sodišče v Republiki Sloveniji, krajevno pristojno glede na sedež nepremičninske agencije, če zakon ne določa drugače.

Portorož, 7.10.2024
ACASA GROUP g.i.z.